Neue Regelungen im Mietrecht ab dem 1.1.2019
Das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (auch bekannt als Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) beinhaltet neue Regelungen:
1) Modernisierungskosten können nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (bisher 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden.
Vermieter sollten auch beachten, dass innerhalb von 6 Jahren eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter eingeführt wurde. Bei Mieten unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter darf die Miete infolge einer Modernisierung sogar nur um 2 Euro innerhalb von 6 Jahren erhöht werden.
2) Die Berechnung der Modernisierungsumlage ist vereinfacht worden. Bei Kosten bis 10.000 Euro können Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen, der Rest kann als Modernisierungskosten umgelegt werden.
3) Ab dem 1.1.2019 sind Vermieter verpflichtet, dem künftigen Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Außerdem sind Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse (vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB)) berufen wollen, verpflichtet, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.
Was passiert, wenn dieser Pflicht nicht nachgekommen wird?
Dann kann der Vermieter höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen.
4) Für Mieter ist es ab Anfang 2019 einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen.
5) Die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen, ist nicht mehr ohne weiteres möglich. Es wird nunmehr eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als ein Jahr ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Nur ein objektiver und nachvollziehbarer Grund kann den Vermieter hier entlasten.
Bitte beachten Sie, dass das gezielte „Herausmodernisieren“ eine Ordnungswidrigkeit darstellt, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.
|
